各乡（镇）人民政府、街道办事处，县直有关单位：

现将《师宗县农村不动产确权登记发证工作指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。 

师宗县人民政府

2020年7月13日

（此件公开发布）

师宗县农村不动产确权登记发证工作指导意见

为切实做好全县农村不动产确权登记发证权属确认，妥善解决历史遗留问题，根据《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地使用权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《云南省自然资源厅关于印发<云南省农村不动产确权登记发证指导意见>的通知》（云自然资〔2020〕1号）等精神，现就师宗县农村不动产确权登记发证权属确认工作提出以下指导意见。

一、宅基地调查中户的认定

宅基地使用权中户的认定，原则上以公安部门户籍登记为准，户主可作为不动产权利人代表，家庭另有约定的从其约定，家庭成员情况在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明；家庭成员在户籍中没有单独立户，但已年满18周岁并已达到分家分户单独居住生活条件的，村（社）出具证明材料并公告30天无异议的，可按一户确权登记；因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一处拥有宅基地，并按规定申请确权登记；非农村集体经济组织成员合法继承农村房屋占用宅基地的，由乡（镇、街道）司法所出具鉴证意见后，应予确权登记，并在调查记事栏中注明“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人”；村集体成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权和房屋所有权应予确权登记。

二、集体经济组织成员资格核实

宅基地使用权是集体经济成员享有的合法权益，在确权过程中应注意核实集体经济组织成员的资格。

（一）集体经济组织成员资格认定。一是符合下列条件之一的人员，可以认定为农村集体经济组织成员：由本农村集体经济组织成员繁衍，并在该集体经济组织共有的土地上生产、生活的；与本农村集体经济组织成员形成法定婚姻关系（嫁入或入赘），并已放弃原居住地农村集体经济组织成员资格的（国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员除外）；父母双方或一方具有农村集体经济组织成员资格的子女，符合承包经营条件，但未承包到集体土地的；农村集体经济组织成员家庭经过合法程序收养的子女。二是符合下列条件之一的人员，可以保留农村集体经济组织成员资格，但自愿放弃的除外：原户籍在农村集体经济组织的大中专院校学生及毕业生、现役军人（不含现役军官）、复员、退伍军人且没有在国家行政事业单位及国有企业就业的；原户籍在农村集体经济组织，因进城务工经商、小城镇户籍改革等原因由农业户口转为非农业户口，仍在原址生产生活的人员；因外出经商、务工等原因进城入镇，脱离农村集体经济组织所在地生产生活，未曾自愿放弃其成员权利义务的人员；原户籍在本农村集体经济组织的服刑人员、社区矫正人员、刑释解戒人员，仍在原址生产生活的。

（二）集体经济组织成员资格丧失。死亡或符合民法规定宣告死亡条件的；已取得其他集体经济组织成员资格的；自户口迁入本集体经济组织之日起，未与本村（居）形成固定的生产、生活关系，未履行本村（居）成员义务的人员；以书面形式自愿放弃集体经济组织成员资格的；本集体经济组织自发解散的；已纳入公务员序列、事业单位编制或成为国有企业、国有控股正式编制人员，离退休人员，并纳入城镇社会保障体系的。

三、土地权属来源调查及审核

农村宅基地和集体建设用地确权登记权属来源资料包括农村集体土地拨用决定书、农村宅基地批准书、建设用地审批表，土地使用权证书，转让协议、所在农村集体同意转让证明，地契、各级有权单位的批准文件、四邻证明等可作为权属来源的补充证明；土地使用权更名、更址、更正的批准手续；用途变更的情况说明材料及证明材料。上述证明材料除农村宅基地批准书外，对应的土地在三调时地类为非建设用地的，一般不予确权登记。

（一）对权属来源资料缺失或不全的宅基地使用权和房屋所有权的确认、登记申请人的身份、房屋建设年代、登记面积的认定以及分户认定等，采取村（居）民申请填写《师宗县农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》（详见附件1），组、村（社）、乡（镇、街道）“三级确认”的方法进行。具体流程为：村（居）民申报→村（居）民小组认可（审核认定权利人身份、农户在本村内拥有宅基地情况、权属来源及权属争议、房屋建成年代并签署同意确权意见）→村（社）初审（审核权利人是否符合申请宅基地的条件、认定权属来源及纠纷等情况）→乡（镇、街道）政府（办事处）审核（审核认定土地权属性质、第二次全国土地调查<以下简称“二调”,含二调零星地物>和三调图斑地类是否为建设用地、面积是否符合标准、核定宅基地登记面积、审核认定房屋建成年代、核定允许登记的房屋面积，并签署意见盖章确认）→经公示30天无异议后确认。

（二）对二调图斑地类（含二调零星地物）不是建设用地，但三调图斑地类为建设用地且权属来源资料缺失或不全的宅基地使用权和房屋所有权的确认，除按上述“三级确认”手续填写《师宗县农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》（详见附件1）外，还需填写《师宗县农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（详见附件2）后依法确权登记。

（三）在三调中因面积小于200平方米达不到上图面积，但实地确为宅基地或集体建设用地的，若二调地类为建设用地，按“三级确认”填写《师宗县农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》（详见附件1）后依法确权登记；若二调地类不是建设用地，除填写《师宗县农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》（详见附件1）外，还需填写《师宗县农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（详见附件2）后依法确权登记。

（四）因土地使用权证和房产证名称不一致、继承、购买、交换等情形，需对宅基地使用权和房屋所有权人进行变更，确定农村权利人主体的情况，可以采取人民调解的机制，妥善解决，即由基层村（社）召集所有家庭成员、基层司法所逐个询问家庭成员，制作笔录，所有家庭成员在《人民调解协议书》上签字按手印，确认宅基地和房屋统一登记权利人主体后，确权登记。调查时应记录权属证明材料的名称、编号并收集复印件，或现场对资料拍照、扫描后归档。

四、严格规范集体建设用地使用权登记发证

（一）乡（镇、街道）村公益事业和公共设施用地确权。乡（镇、街道）村公益事业和公共设施包括：村（社）办公室、医疗教育卫生设施、红白喜事公房、党员活动室、乡村基层组织阵地、村（居）民小组活动场所等。乡（镇、街道）村公益事业和公共设施用地尚未登记且未能按规定提供用地批准文件的，区分不同历史阶段进行确权登记：1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇、街道）村公益事业和公共设施并使用至今的，经所在乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权（详见附件3）；1987年《土地管理法》实施后，乡（镇、街道）村公益事业和公共设施用地，应当依据县级以上人民政府依法批准的用地文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

（二）乡（镇、街道）村企业用地和其他依法批准用于非住宅建设的集体土地确权。1987年《土地管理法》实施前，乡（镇、街道）村企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，公告30天无异议并出具书面证明后，报乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核，依法确定使用权单位集体建设用地使用权（详见附件3）；1987年《土地管理法》实施后，乡（镇、街道）村企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

五、认真处理确权登记相关问题

（一）结合实际积极处理“一户多宅”问题。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地；符合分户建房条件未分户的，但未经批准另行建房分开居住的，其新建设房屋占用的宅基地，经本农村集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后规定面积标准合计面积的，依法按实际使用面积予以确权登记（乡<镇、街道>属坝区的<村>社每户宅基地占地面积控制在120平方米以内<不含沼气池、畜禽舍、晾晒场等附属设施用地和生产设施用地>，乡<镇、街道>属山区的<村>社每户宅基地占地面积控制在150平方米以内，县城主城区<丹凤、漾月、文笔、路新、西华社区>农民建房宅基地占地面积控制在100平方米以内，郊区每户宅基地占地面积控制在120平方米以内）；本农村集体经济组织成员或本村村民中符合宅基地申请条件的农村集体成员，购买本农村集体成员的宅基地及房屋的，应当予以确权登记。已拥有一处宅基地并达到规定面积标准，购买集体土地上的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权；已拥有一处宅基地的农村集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋合法取得房屋所有权及宅基地使用权的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和不动产权利证书的附记栏注记“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人”。

（二）区分历史阶段妥善处理农村宅基地登记历史遗留问题。一是1982年《云南省村镇建房用地管理条例》实施前，农村集体成员建房占用的宅基地，在《云南省村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记。二是1982年《云南省村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《土地管理法》实施时止，农村集体成员建房占用的宅基地，超过《云南省村镇建房用地管理条例》实施办法规定面积标准的，超过部分按《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记。三是1987年《土地管理法》实施后，农村集体成员建房占用的宅基地，超过《土地管理法》规定面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过《云南省村镇建房用地管理条例》实施办法规定标准的，可在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照《云南省村镇建房用地管理条例》实施办法规定的面积标准重新进行确权登记。对超过《云南省村镇建房用地管理条例》实施办法规定面积标准的宅基地、按《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》规定村集体组织可对确认超占的面积实施有偿使用。四是1982年《云南省村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地、范围在《云南省村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积子以确权登记，1982年《云南省村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地的，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在不动产登记簿和不动产权利证书的附记栏中注明。五是对合法取得但没有规划条件的宅基地上的农房，属于2008年1月1日《城乡规划法》实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于2008年1月1日《城乡规划法》实施后建设的，经村委会公告15天无异议的，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料。

（三）因地质灾害防治、新农村建设、移民安置、异地扶食搬迁等集中迁建，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。

（四）对符合农村一二三产业融合发展要求的混合用途农村宅基地，符合“一户一宅”的，原则上按照宅基地用途认定。

（五）维护婚姻关系变化农村集体成员的宅基地分配权益。农村女性或男性一方，因婚姻离开原农村集体，在新家庭所在农村集体取得宅基地使用权并放弃原农村集体宅基地的，应依法确权登记。离婚、丧偶后继续在本村生产生活的，与其他村民享有同等的宅基地权益，对其取得的宅基地使用权应依法确权登记。返回原籍生产生活且放弃原配偶所在地宅基地的，对其在原籍重新取得的宅基地使用权应依法确权登记。

（六）以下情形只调查统计不确权登记发证：以兴办乡（镇、街道）村公共设施、公益事业和乡（镇、街道）村企业为名，非法占用（租用）农村集体土地进行非农建设的；除继承外，一户村民拥有一宗以上的宅基地且占用面积合计超过当地规定面积标准的部分；小产权房；土地权属争议未解决的；乡（镇、街道）村公益事业和公共设施用地、乡（镇、街道）村企业土地违法行为未处理或正在处理的；因易地搬迁安置、增减挂勾等应拆除未拆除的；占用永久基本农田或违法生态红线管控要求的。

六、其他

农村宅基地和集体建设用地确权登记依据文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府自然资源（原国土资源）行政主管部门调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果。

宅基地和集体建设用地界址、地类认定：充分利用全国第三次国土调查成果、地理国情监测成果、农村承包经营权确权登记发证成果，以大比例尺地籍调查成果为基础，查清宅基地和集建设用地界址和地类，形成完善的地籍调查成果，为农村不动不动产确权登记发证工作提供依据。

附件：1.师宗县农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表

            2.师宗县农村宅基地和建房（规划许可）审批表

            3.师宗县农村集体建设用地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表

附件1

师宗县农村宅基地使用权和房屋所有权

权属确认申请审核表

附件2

师宗县农村宅基地和建房（规划许可）审批表

附件3

师宗县农村集体建设用地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表